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广州二手房合同对付款及过户时间约定不清起争议怎么办？

  张静律师解答：合同约定不清的情况下，如双方能协商一致就签订补充协议继续履行，不能协商一致就任何一方都可以解除合同，定金退还，互不承担违约责任。

书节选：

本案争议的焦点为:涉案《房屋居间买卖合约》解除时间以及麦买家是否有权要求余卖家***违约金及中介费。对此,本院分析如下:

麦买家与余卖家、创某公司所签订的《房屋居间买卖合约》虽然合法有效,但由于该合同约定麦买家以***按揭方式***楼款,双方未对首付楼款数额及付款时间、交易过户时间、中介费的计算、分担进行明确约定,且在双方履约过程中出现余卖家不一致时,各方对《房屋居间买卖合约》中上述内容未能明确并达成一致意见,亦未对是否需要继续履行涉案合同达成一致,而双方直至麦买家提起本案时才就《房屋居间买卖合约》的解除达成一致,据此认定麦买家及余卖家、创某公司对此均有过错责任,并确认涉案合同于2020年4月13日解除,并驳回麦买家的全部诉请。

麦买家主张余卖家就涉案房屋设立而导致合同无法继续履行,故余卖家应当承担全部过错责任,但双方当事人在2017年3月4日签订涉案合同后,一直未能就涉案合同履约细节达成一致,余卖家于2018年11月就涉案房屋办理登记,麦买家直至提起本案亦未对此提出过异议,且该可以涂销,并不会造成该合同履行不能,麦买家该主张事实及***依据不足,本院不予支持。

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广州存量房买卖合同签订后，一方闹离婚如何处理？

张静律师解答：如因一方闹离婚影响合同的履行，则应按合同约定承担违约责任，但会根据案情，酌情降低违约金。如下面这个案件，签订合同后卖家夫妻闹离婚，终导致合同解除，就将76万的违约金降到了30万（刚好相当于买家***的定金金额）。

认为，余买家与徐卖家之间签订《买卖合同》是有效合同。涉案房屋是登记在徐卖家名下属于徐卖家、麦卖家之间的夫妻共同财产，向余买家出售涉案房屋是徐卖家、麦卖家的真实意思表示。合同约定，交易过户手续需在合同签订后90天内完成。上述合同签订且徐卖家、麦卖家收取了余买家***定金后，因徐卖家、麦卖家之间婚姻***，徐卖家、麦卖家先后提起民事，麦卖家在2020年11月27日前将涉案房屋进行异议登记，直至2020年12月17日撤诉；后徐卖家提起离婚，双方在2021年1月14日达成离婚调解协议，徐卖家、麦卖家在当天才告知余买家异议登记撤销。上述期间，余买家及中介经纪人多次与徐卖家、麦卖家沟通，中介经纪人就配合问题反复与徐卖家、麦卖家协商，均无果。后余旭明在2020年12月10日与麦卖家确认其无法配合办理按揭等流程的情况下，才提起本案承担违约责任。关于违约金，余买家依据合同约定要求徐卖家、麦卖家按物业成交价的10%***违约金，但依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，余买家在签订合同后只向徐卖家、麦卖家***定金30万元，故依法调整为由徐卖家、麦卖家向余买家***违约金30元。对余买家超出该金额部分主张，予以驳回。

广州房屋买家未按期付款，卖家因欠债房屋被查封，谁违约？

  张静律师解答：双方都构成违约，此种情况下一般已付的房款返还，互不赔偿。

关于涉案房屋买卖合同关系解除及违约责任认定、分配问题。根据涉案《房地产买卖合同》约定，黄买家应当按约如期***全部购房款，但其因自身授信原因未能获得***按揭，到期亦未通过其他方式付清剩余房价款，构成违约，应承担违约责任。现涉案房屋因林卖家的原因已于2019年8月22日被另案查封，房屋买卖合同事实上已无法继续履行，林卖家亦构成违约，理应承担相应违约责任。综上，关于合同目的无法实现，认购书、房屋买卖合同等已经解除且违约责任在于双方。

广州以成本价购买公有住房，能要求卖家承担土地出让金吗？

  张静律师解答：看案件具体情况，如下面这个案件就不能。

认为,刘某向农行广州分行购买回迁房屋并***购房款的行为合法有效。双方虽没有签订书面的房屋买卖合同,但各自以***购房款、交付房屋的行为表明双方实际已形成事实上的房屋买卖合同关系。

刘某不是农行广州分行的职工,双方之间属于平等民事主体,因此农行广州分行向刘某出售房屋所形成的***关系不属于单位内部分房等房地产***,属于人院主管的范围。对于双方争议的土地出让金问题,根据一般的交易习惯和交易规则,在以市场价格交易的情况下,取得的产权证包含土地出让金价格。本案中,根据2007年12月10日农行广州分行向刘某发出的《通知》的内容,农行广州分行出售的房屋是以出售,根据赖某成取得的产权证所记载的情况,可以得知以成本价出售的房屋并不包含土地出让金在内。在产权证备注了不包含土地出让金的情况下,业主在行使权利特别是转让房屋时应受到限制。根据权利义务对等原则,刘某所购买的房屋与赖某成所购买的房屋是同类性质房屋,交易价格均为成本价,故刘某依据成本价所取得的房屋产权理应不包含土地出让金在内。现刘某取得的产权证包含了土地出让金,是因刘某自行出资***了土地出让金,故所对应取得的产权证所享有的权利是完整的。综上,鉴于刘某与农行广州分行所形成的房屋买卖合同关系中的交易价格并不包含土地出让金在内,该补缴的土地出让金是刘某为了获取完整的产权所付出的对价,不应由农行广州分行负担。