广州越秀区延期交房违约金计算咨询咨询***「多图」

广州开发商用补充协议变更了合同条款有效吗？

  张静律师解答：有效的，但如显失公平法z院也会酌情调整。如下面这个案件，补充协议约定因开发商的原因导致合同解除，开发商也不用承担违约责任，只需退还房款。法z院认定补充协议有效，未支持违约金，但开发商仍需赔偿购房人的实际损失。

判z决书节选：

关于刘某请求碧某物业公司赔偿损失及***违约金的问题。刘某依据双方签订的商品房买卖合同第十九条请求碧某物业公司***违约金,但是该条款已经被合同附件七补充协议第十六条所取代,补充协议第十六条并无违约金***的约定,故刘某请求碧某物业公司***违约金并无合同依据。但是碧某物业公司的行为导致合同解除确实会造成刘某损失,而刘某为涉案商铺办理产权登记***了非住房房屋登记费1100元、住房交易手续费276元、契税与***60075.48元,因此,刘某请求碧某物业公司赔偿上述费用(合计61451.48元),理据充分,法z院予以支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州开发商用补充协议修改了买卖合同条款的，定金能退吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商在售楼处仅公布了商品房买卖合同，但后面又用补充协议修改了商品房买卖合同的大部分条款，终法z院判z决退还定金5万元。

判z决书节选：

两原告主张：签订认购书的公示栏只有合同，没有补充协议，签订的补充协议不合理，没有签订正式的商品房买卖合同。两原告提交《商品房买卖合同》及《补充协议》截图。

被告主张：原告在签订认购书时对《商品房买卖合同》及附件已经看了，附件就是补充协议的内容。被告提交现场公示栏图片。

法z院认定及理由：《补充协议》修改了认购书及《商品房买卖合同》约定的合同实质条款，被告未提供证据证明已与两原告就《补充协议》条款达成一致合意。

本院认为，本案的争议焦点问题为两原告因不同意《补充协议》未与被告签订《商品房买卖合同》是否构成违约。《补充协议》修改了认购书及《商品房买卖合同》约定的合同实质条款，被告未提供证据证明已与两原告就《补充协议》条款达成一致合意，因此，原、被告未能签订《商品房买卖合同》的过错不能归责于原、被告，故两原告主张退还定金50000元的诉z讼请求，本院予以支持，两原告主张赔偿50000元的诉z讼请求，本院不予支持。

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广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定***房价的20%的违约金40万。

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元***违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期***剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方***违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司***违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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