增城区赔偿差价损失问律师多重优惠「在线咨询」

广州无购房资格买房，买不成房定金能退吗？

  张静律师解答：一般不能。有的购房者以开发商未尽到购房资格的审查义务为由起诉要求退房，但限购政策属于公知信息，作为成年人应自己判断。如下面这个案件，法z院就判z决定金不退。

判z决书节选：

本院认为,本案争议焦点是东某公司是否需向陈某返还30万元定金。依据已查明的事实,陈某在明知其不具备购买资格的情况下仍与东某公司签订《订购书》向东某公司购买涉案房屋,并向东某公司确认,如其未按该《订购书》约定签署《商品房买卖合同》,则需承担定金被没收的违约责任。该《订购书》合法有效,对双方均具有约束力。双方提交的微信聊天记录等证据可以证实,在签署《订购书》前后,陈某有将其名下的自有房屋进行出售以获取购买涉案房屋的资格,房资格聊天记录可以反映,在《订购书》签订之前,陈某有告知其准备出售其名下的自有房屋以便取得购买涉案房屋的资格,故东某公司与陈某的《订购书》具备实际履行的可能性,在《订购书》签订后,东某公司也给予了陈某一定的合理期间办理自有房屋出售手续,并通过其销售代表黎某跟进并催促陈某履约。

综上,导致双方未能依照《订购书》约定签订《商品房买卖合同》的责任在于陈某。据此,陈某诉请东某公司返还30万元定金不符合《订购书》的约定,不应支持。陈某以东某公司未尽到购房资格的审查义务为由,认为东某公司无权没收其***的定金,但限购政策属于公知信息,陈某有能力且有义务自行判断其是否具备购买涉案房屋的资格并合理评估相应的交易风险,东某公司对此已履行必要的提醒及注意义务,故陈某的理由不成立,本院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、房屋买卖合同无效或解除后，还要付中介费吗？

  张静律师解答：要付，但如果中介的工作因此减少的，中介费也可以相应减少。

***条文：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第五十三条房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人***报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。

2、因政策变化导致不能继续买房，中介费还要付吗？

   律师解答：中介费不用付，但中介的必要支出费用还是要付，如车费，材料费等。

房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行,居间人以已经促成合同订立为由请求***报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人***从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。

3、中介故意隐瞒信息导致合同解除的，中介费还要付吗？

律师解答：不用付，且买家或卖家还可以起诉中介赔偿。

居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,

居间人请求委托人***报酬的,不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。

广州租客占用已经拍卖的房屋，还能否主张减情期间的占用费？

    张静律师解答：不能，必须按标准向房屋买受人***房屋占用费。租客要求减情期间占用费的主张与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。

疫情爆发后，很多租赁合同面临履行障碍。然而，这并不意味着物业使用人可以此为由要求减免租金或占有使用费。《z高人民z法z院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同***案件，除当事人另有约定外，在适用***时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。因此，若承主张以疫情为由减免租金或拒绝搬离，须租赁合同履行障碍与疫情或***防控措施有直接的、特定的因果关系。

某案中，在某公司通过竞拍取得案涉房屋产权且与邓某不能就该房屋租赁协商一致，要求邓某腾退房屋并***占用费时，邓某已处于无权占有房屋的状态，该无权占有早在疫情发生前已存在，不是疫情及***防控措施的结果，也不因疫情和***采取防控措施而合法化，故邓某主张减情期间占用费与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。

广州夫妻一方擅自处分共有房屋，适用善意取得吗？

    张静律师解答：如受让人是善意，则适用善意取得。如不是善意，则不适用。

《婚姻法司z法解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、***合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要对夫妻共同财产进行处分，一方擅自将大额夫妻共同财产赠与或转让给他人，是无权处分行为。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追认的情况下，如受让人并非善意第三人，所有权人有权根据物权的追及效力要求非z法占有人返还财产，夫妻中的受害方可以行使物上请求权，以配偶和婚z外同居者为共同被告，请求法z院判令其返还财产。

涉及具体处理问题，比如夫妻一方赠与婚z外***房产，究竟是返还房屋还是返还相应的购房款。我们认为，一般可分为两种情况：1、如果赠与人给予受赠人钱款让其购房、购车等，赠与行为被确认无效后，受赠人应返还相应的钱款；2、如果赠与人是把原来登记在自己名下的房屋、车辆等变更登记至受赠人名下，受赠人则应返还原房屋或车辆。

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