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广州买宅基地建房，因违建被拆除后能起诉卖家赔偿吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家花180万买宅基地后，又花165万建房，因违建被拆除，起诉卖家赔偿。法z院仅判z决卖家返还购地款180万，驳回要求赔偿建房损失的诉请。

判z决书节选：

邓买家提交落款日期2018年11月3日的《限期搬离通知》及房屋现状照片若干(显示地块上为拆除后的废墟)。《限期搬离通知》载明:凤凰街道办向葫芦岭街五巷8-6发出通知,称该建筑未办理相关手续,属违z法建设,请于2018年11月5日(周一)前将财物搬离,近期我办将联合相关部门拆除该处违z法建设,未搬出财物因拆除造成的损失将由你自行负责。

法z院认为，关于邓买家要求廖卖家赔偿其建房损失1652060元的诉请。一方面,如上所述,邓买家明知涉案地块为宅基地,其无权购买,对涉案合同无效负有过错;另一方面,邓买家购买涉案地块后,在未依法办理规划报建手续的情况下擅自建房,属一错再错,当地行政部门以新建房屋为违z法建设房屋为由予以拆除,邓买家作为建设方应自负相应***后果。因此,邓买家该项诉请缺乏理据,法z院不予支持。

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广州购买经济社名下的小产权房***，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类案件中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个案件，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家***了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权证书》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体审查方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完全民事行为能力,本案所涉民事***关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

广州没有宅基地证的房屋继承***法z院处理吗？

  张静律师解答：没有宅基地证，如果有李姐社的权属证明和合法的报建材料，在继承和离婚一类的案件中，法z院还是可以就使用权进行判z决处理，但在买卖、合建协议无效等***统不处理。如果只有李姐社的权属证明，没有合法的报建材料，则法z院也不处理。如下面这个案件，报建材料1996年，而买地合同是1998年签订，违反了先买地后报建的正常程序，终法z院认定无法证明涉案房屋属于被继承人遗留的合法财产,涉案房屋权属不明，判z决不于处理。

一审法z院认为：关于广州市天河区某村文华新大街XX号房,现有证据证实该房屋所在宅基地使用人为被继承人徐某,房屋原报建层数为三层半,后经加建,现层数为七层,加建部分未经合法报建,而且该宅基地上房屋未取得合法权属证明,房屋权属不明。因此,该房屋无法发生继承,不予处理,潘某1、潘某2、潘某3、潘某4主张继承该房屋的意见不能成立,不予支持。

二审法z院认为：本案争议焦点为广州市天河区某村文华新大街XX号房的处理问题。本案中,虽然广州市天河区某街某村第十三股份合作李姐社出具的《证明》,载明被继承人徐某于1998年7月10日向该社购得涉案宅基地,但并未办理相应的宅基地使用权证,而且潘某5所提交的《广州市天河区建筑工程许可证》显示,在上述涉案宅基地上报建房屋的时间为1996年1月22日,报建时间在购买之前,且涉案房屋建成后亦未办理相应的权属证明,无法证明涉案房屋属于被继承人徐某遗留的合法财产,涉案房屋权属不明,故潘某1、潘某2、潘某3、潘某4上诉请求继承该房屋缺乏事实与***依据,本院不予支持。