二手房交易程序咨询多重优惠「广州合拓」

因房屋大幅涨卖家拒绝卖房，判z决继续履行后卖家还需赔偿吗？

    张静律师解答：在房屋大幅涨价的情况下，法z院既然已判z决继续履行，在一定程度上已可弥补买家的损失，故法z院一般会降低违约金。如下面这个案件，法z院就认为买家也有逾期贷z款等轻微违约行为，终改判卖家不用承担迟延履行的违约责任。

判z决书节选：

至于迟延履行违约金。从目前我国***规定及审判实践来看,违约金的确定应以损失填平为原则。考虑到张买家在履约过程中亦存在迟延按揭申请手续等瑕疵行为,而相关行政***亦查明本案买卖双方共同委托办理按揭手续的成某公司在办理网签手续过程中,确实存在违规行为,戴卖家以此为由拒不履行合同的行为尚属情有可原;再者,从签约至今,戴卖家仅收取了张买家***的定金30万元,而张买家亦确认其在签约后即已持有涉案房屋的钥匙,故在本院判令支持了张买家继续履约即房屋过户的诉z讼请求的情况下,综合考虑到本市二手房屋交易市场中房价波动的实际情况,本院认为张买家亦无较大损失。基于上述因素,综合考虑买卖双方权益平衡,本院酌定戴卖家无需承担迟延履行违约金。一审对此处理欠妥,本院据实改判。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州房屋买卖合同实为以房款抵债的如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十四条：当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他***,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因***人未履屋买卖合同,***人请求解除合同,按照原约定清偿债z务的,应予支持。

***人举证证明所抵销的***中存在高额***的,应当扣除该部分***。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避***,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

《合同法》第五十二条

（合同无效的法定情形）有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益;

(二)恶意，损害***、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反***、行规的强制性规定。

第五十四条

（可撤销合同）下列合同，当事人一方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民z法z院或者仲裁机构不得撤销。

1、请求过户适用诉z讼时效吗？

  张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，不管过多少年都可以起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十六条：房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉z讼时效抗辩的,不予支持。

2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？

四十七、买受人请求出卖人***逾期办z证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别***分别计算诉z讼时效期间。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、开发商将房屋委托他人销售，能随时解除委托合同吗？

  张静律师解答：如委托合同有约定不得解除就不可以。

相关法条？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十八条：合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。

《合同法》第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

2、开发商违反商品房包销合同的，如何***违约金？

四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。

合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。

五十、包销人超出商品房包销合同的***范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。