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广州如何认区分是商品房买卖合同关系还是借z款关系？

  张静律师解答：由法z院根据案件证据进行审核认定，如下面这个案件，法z院就认定为商品房买卖合同关系，不是借z款关系。

判z决书节选：

关于争议焦点一，贾某与国某公司之间为商品房买卖合同关系抑或借z款关系的问题。

首先，贾某主张其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，为此提交了其与国某公司之间签订的《商品房买卖合同》、***购房款的银z行凭证、并办理了商品房预售合同备案登记，以上证据已经形成完整证据链，足以证明贾某与国某公司之间存在房屋买卖合同关系。

其次，根据本案查明事实，贾某与国某公司之间无订立借z款协议，李某与国某公司签订的借z款协议亦无贾某的确认或追认，李某亦无取得贾某的***代表，李某以其本人名义与国某公司之间订立的借z款协议效力不能及于贾某。

再次，虽然李某及国某公司相关工作人员在769号案件中均称贾某与国某公司之间为借z款关系，国某公司收取的案涉1000万元款项即为前述借z款。但该笔款项为东悦酒店所***，而东悦酒店的法定代表人为贾某母亲，东悦酒店付款时出具的《***书》及付款凭证均明确表明该笔款项为代替贾某向国某公司***的购房款，在胡某无进一步证据证明李某为东悦酒店出资人或实际控制人，亦无证据显示贾某确认其通过东悦酒店***给国某公司的1000万元款项是用于李某与国某公司之间借z款协议的情况下，根据现有证据，不足以证明贾某通过东悦酒店向国某公司***的款项即为李某与国某公司之间所订立的借z款协议项下借z款，即不足以证明贾某向国某公司出借1000万元的事实。

综上，贾某为证明其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，并非借z款关系。一审法z院认定双方之间为借z款关系，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。

广州地下车库的公共面积能起诉归自己所有吗？

  张静律师解答：不能，公共面积不能登记至个人或其他***名下。如下面这个面积，某集体公司与房地产公司约定合资建房，并约定地下第三层车库全归自己所有。终因地下三层车库8000多平方米属于公共面积，法z院驳回集体公司要求确认归其所有的诉求。

判z决书节选:

关于第二个争议焦点问题，杨箕公司主张涉案大厦地下层中8444.18平方米物业全部归其所有的依据是否充分。杨箕公司和南雅公司盖章确认后向广州市房地产提交的《负一层至负三层分成说明报告》明确载明,对于涉案大厦地下三层的分成,南雅公司取得车位318个,面积为3768.7296平方米,并载明具体位置,杨箕公司取得车位20个(面积为209.0104平方米,并载明车位的具体位置和编号)及层共有面积3195.4460平方米,第二层共有面积3486.4035平方米,第三层共有面积1553.3201平方米,共8444.18平方米。广州市国土资源和规划委z员会给一审法z院的复函中也明确表示结合《负一层至负三层分成说明报告》以及该项目初始登记情况,杨箕公司分配的涉案大厦地下层8444.18平方米除了地下三层的20个车位(面积为209.0104平方米)之外,剩余面积8235.1696平方米属车道等公共面积,二审中杨箕公司和南雅公司均确认公共面积不能登记至个人或其他***名下。在此情况下,杨箕公司在本案中要求将涉案大厦地下层其分配取得的8444.18平方米中除20个车位之外的面积登记至其名下,缺乏依据,本院不予支持。至于当时杨箕公司所分配取得的地下面积8444.18平方米中为何仅于该报告中确定了20个车位209.0104平方米的具体位置,而没有对其余的8235.1696平方米所对应的位置予以确定,杨箕公司作为该报告的签约盖章主体应该是清楚的。

广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？

  张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以起诉赔偿。

法z院认为:关于御某公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定,虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件,樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,取得竣工验收备案表为法定的交付条件,故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定,御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行为。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。