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广州为多贷z款提高二手房网签价格，卖家半路不配合了违约吗？

    张静律师解答：不算。如下面这个案件，买卖双方开始说好了真实交易价格169万，但网签合同239万以便买家多贷z款。后卖家半路反悔，要求按真实价格递件交易。卖家起诉解除合同，买家赔偿违约金8万，院就不予支持。

判z决书节选：

本案争议焦点为:邹买家主张陈卖家承担***违约金80000元的***责任是否成立。就此,本院认为,诉z讼中双方确认就案涉房屋交易先后签订两份不同交易价格的房屋买卖合同,且邹买家拟通过虚z假售价239万元的合同办理案涉房产交易的网签及***抵z押贷z款手续。双方当事人所实施的该项房屋交易行为实属以虚z假意思表示实施的民事***行为,且明显违反银贷政策和诚信交易原则,根据《总则》第z一百四十六条的规定,该项交易行为应当认定为无效。相应陈卖家在交易过程中拒绝继续以虚z假报价合同完成房屋过户手续并不存在过错。反之,在陈卖家明确提出可按照真实的交易价格继续办理网签过户手续后,系邹买家自身不同意继续交易,故法z院认定案涉房屋未能完成交易的过错在于邹买家并无不当。邹买家要求陈卖家承担违约责任,理据不足,本院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房过户后，***迟迟不放款买家违约吗？

    张静律师解答：如合同有约定过户后几个月收尾款，则未收到买家就构成违约。如合同未约定，则法z院会酌情认定一个合理期间，如2个月，超过2个月仍未收到尾款的，可认定买家构成违约。

另外还有一个问题就是***出具的同贷书是有期限的，通常情况下在广州二手房交易过程中，***出具给买家的贷z款承诺书的有效期是两到三个月，过了这个有效期，***是不是还履行放款的承诺，卖家可以书面发函询问下***，要求***明确的答复，***如果答复过期了不予放款，则买家需要一次性付款处理，不然承担违约责任。所以即使合同未约定收尾款的时间，也不代表***一直不放款，卖家就没有***的途径了。

广州房屋买卖合同实为以房款抵债的如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十四条：当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他***,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因***人未履屋买卖合同,***人请求解除合同,按照原约定清偿债z务的,应予支持。

***人举证证明所抵销的***中存在高额***的,应当扣除该部分***。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避***,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

《合同法》第五十二条

（合同无效的法定情形）有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益;

(二)恶意，损害***、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反***、行规的强制性规定。

第五十四条

（可撤销合同）下列合同，当事人一方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民z法z院或者仲裁机构不得撤销。

广州先抵z押后租赁的房屋，被拍卖后能起诉腾房吗？

    张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承的“”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵z押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵z押权人实现抵z押权或法z院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵z押给***。2016年3月，该房屋被法z院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司z法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法z院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，***房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵z押登记，并已被法z院查封。抵z押权人的抵z押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵z押权人为实现抵z押权而发生的所有权变动。查封登记和抵z押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵z押权和被法z院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。